La scelta della misura di rischio nella classificazione dei fondi immobiliari italiani

Il mercato immobiliare europeo è cresciuto significativamente negli ultimi anni e la realtà italiana ha dimostrato una crescita dei prodotti disponibili sia per la clientela retail che istituzionale. La grande diffusione presso il pubblico ha evidenziato l’opportunità di definire delle semplici misure di rendimento/rischio di facile comprensione anche per gli investitori con scarse competenze finanziarie. La soluzione solitamente adottata nell’industria del risparmio gestito è rappresentata dalle misure Risk Adjusted Perfomance scale independent (RAP). La letteratura in materia ha evidenziato la capacità di tali strumenti di selezionare le migliori opportunità di investimento nell’ipotesi semplificatrice di distribuzione normale dei rendimenti. Considerando il mercato italiano, l’articolo esamina la performance dei fondi immobiliari italiani nel periodo 1999-2009 e sottopone a verifica l’ipotesi di normalità dei rendimenti conseguiti. Evidenziati i limiti di tale ipotesi semplificatrice, il contributo confronta i ranking basati sull’indice di Sharpe con quelli ottenuti utilizzando misure RAP che adottano approcci di misurazione del rischio differenti. I risultati ottenuti evidenziano che i diversi ranking portano a risultati non strettamente comparabili e quelli più stabili nel tempo sono quelli costruiti utilizzando misure di rischio che non assumono l’ipotesi semplificatrice della normalità dei rendimenti. L’esigenza di utilizzare tali misure corrette è più chiara quando i fondi immobiliari fanno maggiore ricorso al debito e/o sono scarsamente negoziati nel mercato.