Linee metropolitane e interventi di sviluppo e rigenerazione. Milano

The office market has undergone to radical changes in recent years. The working standard adopted by corporations has been changed, moving from one-room offices to open-space and now flexible and adaptable offices according to employees’ needs. Therefore, the supply of offices had to adapt to this new demand and developers tried to create a new type of office through both new projects and renovations of existing buildings. In the last years, even before the Covid-19 pandemic, the city of Milan has seen a process of renewal of the office stock. This process started with an urban regeneration activity that bring to the realization of the Porta Nuova project, that replaced the “Varesine”, and of CityLife, in the area of the former fair. These new developments then led to a restructuring process on other existing buildings in the city, mainly in the historic centre (around Piazza Duomo and Piazza Cordusio) and around Corso Como. By analysing the developments in the city of Milan, it is clear that the new projects, both under construction and still in the planning phase, mainly develop along the metro lines and, with the arrival of Covid-19, attention paid to the use of public transport public to come to the office has even increased. The paper aims to analyse the Milan office market and highlight the role of the metro service on the start-up of development and real estate regeneration sites. The analysis will examine the pipeline of new of real estate projects in the Milan area, highlighting the potential impact also on other types of properties and more generally on the community. Results represent a complete analysis of the main Italian office market but can give interesting insights for the evaluation of interventions also in other cities of the country that are attractive for corporate investment, such as Rome.

Il mercato immobiliare direzionale ha subito negli ultimi anni dei profondi cambiamenti. Il modo di lavorare delle società si è modificato, passando dagli uffici chiusi agli open-space, per poi ora arrivare agli uffici flessibili e adattabili in funzione delle esigenze. Pertanto, l’offerta si è dovuta adattare a questa nuova domanda e ha cercato di realizzare una nuova tipologia di uffici attraverso sia dei nuovi progetti che delle ristrutturazioni di edifici esistenti. Da alcuni anni, e ben prima dell’arrivo del Covid-19, la città di Milano ha fatto registrare un processo di rinnovamento dello stock di uffici. Questo processo è partito da una rigenerazione urbana con la realizzazione dei progetti di Porta Nuova, al posto delle Varesine, e di CityLife, al posto dell’ex-fiera. Questi nuovi sviluppi hanno poi determinato un processo di ristrutturazione su altri immobili esistenti in città, principalmente nel centro storico (intorno a piazza Duomo e piazza Cordusio) e intorno a corso Como. Analizzando gli sviluppi della città di Milano, si osserva come i nuovi progetti, sia in costruzione che ancora in fase di progettazione, si sviluppano principalmente lungo le linee della metropolitana e, con l’arrivo del Covid-19, l’attenzione nell’uso dei mezzi pubblici per venire in ufficio è progressivamente cresciuta. Il contributo si propone di analizzare il mercato degli uffici di Milano ed evidenziare il ruolo del servizio di metropolitano sull’avvio dei cantieri di sviluppo e di rigenerazione immobiliare. L’analisi prenderà in esame la pipeline di interventi sull’area di Milano evidenziando le potenziali ripercussioni sulle altre tipologie di immobili e più in generale sulla collettività. I risultati rappresentano un’analisi completa del principale mercato italiano a uso uffici ma possono dare spunti interessanti per la valutazione degli interventi anche in altre città del paese attrattive per l’investimento corporate, come Roma.