Il ruolo dei comitati rappresentativi dei partecipanti ai fondi immobiliari riservati all’interno delle SGR

Through a direct analysis of a significant number of regulations, adopted for closed-end real estate investment funds reserved to qualified investors, I have tried to identify the boundaries that are encountered by the Advisory Committees, in such environment, by mainly understanding their effective weight within the decision process that overlooks the management of the real estate funds and their consequent and direct relationship with the same SGR. This work has thereby allowed me to gain a better understanding of the governance systems that are adopted in the management of the said real estate funds, in particular, the role covered by the same committees whose presence has been detected throughout the entire examined sample. These bodies have assumed an increasing decision making role that has consequently affected the real estate fund management companies’ autonomy, to the point of having the Bank of Italy intervene, followed by the enactment of Decree Law n. 70/2011, and the drafting of a new regulation that will implement art. 37 of the Consolidated Law on Financial Intermediation (TUF), being this last element considered as the new regulatory guideline for the governance of real estate funds. The possibility to express binding opinions, even on operational matters - such as the selection of outsourcers or modifications of the leases – as noticed throughout my research, appears to confirm the participants interference in the management of the funds, with a clear shift of their role, from being a mere representative body, into a proper complementary subject within the activities carried out by the SGR. During my analysis, it was also found that the management rules where “formally” in line with the general regulatory principles, despite the risk of “co-management” of the real estate funds due to the above said scenario. Due to the recent normative interventions, it is quite likely to foresee a reduction in the use of “vehicle-funds " or at least, and a decreasing direct involvement of the investors in the management of the funds. At last, considering the current real estate funds’ market’s perspectives, the provisions contained within the draft of the new regulation and of the Decree Law n. 70/2011, seems like there is a substantial favour towards the adoption of funds vesting a so called “public interest”, such as those in which the State, local governments, public administrations and / or other individuals and/or entities may be investing in.

Mediante l’analisi diretta di un campione significativo di regolamenti di gestione di fondi immobiliari riservati ad investitori qualificati si è cercato di individuare il perimetro di intervento dei Comitati rappresentativi dei partecipanti, analizzando se, come, e con quale peso il ruolo delle SGR nell’ambito della gestione dei fondi subisca l’ingerenza di tali organi e quali siano gli aspetti che determinino maggiori criticità. Il lavoro svolto ha consentito di verificare, quindi, le caratteristiche dei sistemi di governance dei fondi immobiliari riservati e, in particolare, del ruolo dei Comitati, la cui presenza è stata rilevata nella totalità del campione esaminato. Le funzioni sempre più incisive assunte nella gestione a scapito dell’autonomia delle SGR hanno spinto la Banca d’Italia e poi il legislatore ad intervenire, fino alla recente emanazione del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, ed alla bozza del Regolamento attuativo dell’art. 37 del TUF che dovrebbe rappresentare il nuovo orientamento normativo/regolamentare assunto in tema di governance dei fondi immobiliari. La possibilità di esprimere pareri anche vincolanti, su ambiti di natura operativa - quale la scelta degli outsourcer o la modifica dei contratti di locazione – rilevata nell’ambito della ricerca, appare avvalorare l’attuale ingerenza dei partecipanti nella gestione con una degenerazione del ruolo dei Comitati che, da organi rappresentativi, si sono tramutati in soggetti complementari alla SGR. Nel corso dell’analisi si è riscontrata l’aderenza “formale” dei regolamenti di gestione ai principi normativi in materia di gestione del risparmio, nonostante il rischio di “eterogestione” riconducibile a tale situazione. Con il recente intervento normativo si profila uno scenario nell’ambito del quale l’utilizzo dei “fondi-veicolo” andrà progressivamente a ridursi o, comunque, con un sempre minor coinvolgimento degli investitori nell’ambito della gestione del fondo. Per quanto riguarda le prospettive del mercato dei fondi immobiliari, le previsioni dettate all’interno della bozza di Regolamento e dal decreto legge n. 70/2011 sembrano favorire i fondi “di interesse pubblico”, ossia quelli in cui intervengano lo Stato, gli enti pubblici territoriali, le pubbliche amministrazioni e/o soggetti partecipati dagli stessi.