La selezione degli investimenti immobiliari nel settore alberghiero

Hotel sectors represent an atypical real estate industry in which daily inflows and outflows are affected by some specific external factors that impact deeply on the demand and supply of the service. Literature considers these unpredictable dynamics related to some geographical and sectoral characteristics but an empirical study of the relative importance of these two factors is still not available. Following approaches proposed for stock market dynamics and applied also to the overall real estate industry, the paper study the relative importance of sector and geographical feature in explaining the hotel performance. In order to test this hypothesis the paper considers the Italian hotel industry, one of the most important world market for tourism and leisure, that is never analysed using these approaches. The paper proposed tries to evaluate the benefits related to a Markowitz’s diversification approach for the construction of a real estate portfolio specialized in the hotel real estate market. The thesis considers a database collected by AICA, Italian Association Hotel Companies, in order to evaluate revenue dynamics in the hotel real estate market. On the basis of Markowitz’s theory, the analysis proposed tries to define the best diversification strategy for the portfolio’s construction in the hotel real estate market. Results achieved demonstrate that the standard geo-sectorial diversification allows to achieve good results only if some concentration constraints are established because there are some cities and/or hotel categories that are outperforming for all the time period analysed. Using GOPPAR as a performance measure, the empirical analysis with the linear regression demonstrate that an overall national trend explains more than 50% of monthly performance of all Italian hotels and the regional features allow to explain better the misalignment respect to the national trend.

Il settore alberghiero ha conosciuto negli ultimi anni uno sviluppo significativo soprattutto in alcune economie, come l’Italia, in cui il movimento ha dimostrato quasi sempre una crescente capacità di produrre risultati positivi (Jones Lang Lasalle Hotels, 2009). In letteratura un criterio unico per definire le modalità con cui migliorare un portafoglio in base alla segmentazione settoriale (vedi Hartzell, 1986) e/o geografica (vedi ad esempio Mueller e Ziering, 1992) non è ancora disponibile. La presente tesi cerca attraverso due metodologie diverse (da una parte attraverso la diversificazione di portafoglio – Markovitz – e dall’altra attraverso una regressione lineare) di colmare questa lacuna e cercare di capire se questa diversificazione geo-settoriale possa portare benefici in questo specifico settore. Prendendo dunque spunto da alcuni lavori che hanno applicato l’approccio proposto da Markowitz agli investimenti immobiliari al fine di identificare la composizione ottimale di un portafoglio (tra gli altri Friedman, 1971), il contributo analizza i vantaggi e i limiti derivanti dalla diversificazione del rischio per gli investimenti nel settore alberghiero considerando le potenzialità della frontiera efficiente per la misurazione dell’impatto della diversificazione su un portafoglio di immobili destinati unicamente ad uso alberghiero. Lo studio dei benefici/costi della diversificazione completa, quindi, l’analisi delle performance degli investimenti realizzati da investitori istituzionali nel settore alberghiero fornendo indicazioni utili per la definizione dei criteri di costruzione un portafoglio di alberghi che massimizzi il risultato derivante dall’investimento e/o minimizzi la loro esposizione al rischio. Dall’altro lato usando un modello proposto da Heaston e Rouwenhorst (1994) la tesi analizza il ruolo dei fattori geo-settoriali nell’industria alberghiera italiana (uno dei mercati turistici più importanti al mondo). I risultati ottenuti dalla verifica empirica su uno dei mercati più importanti a livello mondiale (Italia)[1] dimostrano come la composizione di un portafoglio ottimale di investimenti alberghieri differisca significativamente in funzione della presenza o meno di vincoli di diversificazione. Il sacrificio collegato alla riduzione del rendimento per unità di rischio assunto può essere ritenuto accettabile anche in funzione della maggiore persistenza dei risultati che caratterizza i portafogli costruiti utilizzando vincoli di diversificazione visto che la distanza media dei portafogli identificati in passato rispetto alla frontiera efficiente corrente risulta più ridotta. Inoltre l’applicazione della regressione lineare dimostra come siano le caratteristiche geografiche più significative di altre variabili, sempre in relazione alla performance della struttura.