L’analisi del rischio locatario nel mercato immobiliare italiano

Difficulties in relocating buildings that occupants could leave vacant due to the current crisis have induced landlords to consider a risk that in the past was in most cases underestimated: the tenant risk. The aim of this study is to analyze the tenant risk in the Italian real estate market, focusing especially on three different aspects: firstly, the study presents an overview of the Italian real estate market, in order to verify whether the effective contract lengths are lower than those ones agreed at the stipulation dates, due to the exercise of break options by tenants. Then the study analyzes in details if and how professional investors manage this kind of risk, in order to determine whether different asset allocations consider this risky factor. Finally, the last part of the study aims to build a statistical model which helps landlords in identifying possible critical situations, i.e. cases where the probability of the break option exercise by tenants is particularly high.

La difficoltà di riallocazione degli immobili che potrebbero essere lasciati vacanti dagli affittuari a causa dell’attuale crisi ha riportato alla luce un rischio spesso sottovalutato in passato dagli operatori: il rischio locatario. Scopo del presente lavoro è l’analisi del rischio tenant degli investimenti immobiliari nel mercato domestico, concentrandosi in modo particolare su tre aspetti specifici: dapprima viene presentata una fotografia del mercato italiano, con l’obiettivo di verificare se la durata “reale” dei contratti sia inferiore a quella pattuita inizialmente per via dell’esercizio delle opzioni di recesso anticipato da parte degli locatari. La seconda parte della ricerca è invece incentrata sulla verifica delle modalità con cui gli investitori professionali gestiscono questa componente aleatoria, al fine di verificare se le diverse asset allocation considerano anche tale fattore di rischio. L’ultima parte dell’analisi, infine, è dedicata all’impostazione di un modello statistico che mira ad individuare eventuali situazioni di tensione, ossia casi in cui le possibilità di abbandono dell’immobile da parte dei locatari sono particolarmente elevate.