Il processo di selezione degli esperti indipendenti per i fondi immobiliari in Italia

This work is the result of a study, on both theoretical and empirical levels, on instruments that are considered and utilised for the formal grading system of the Management Company (Saving “SGR” or Società di Gestione del Risparmio), which are suitable to cope with the process of selection of independent experts (E.I.) and the relative relationships innate to the kind of contractual relationship. The relative contents should be interpreted in relation to the period in which it was drafted and in particular where the study was oriented towards that set of parameters, information, characteristics, quantitative and qualitative analyses, motivations, recruitment, with the objective of arriving at, primarily, the relevant decisions that were taken by SGR to select an E.I. to whom to entrust the responsibility of assessing the assets of real estate funds under management for which, being property not traded in regulated markets, prices do not exist that can be derived from official price lists. The study on the selection procedures is therefore the driving force of interest that moves this work together with possible motivations that could lead an SGR Board to diverge from the assessment by an E.I. Despite the difficulties that the SGR has to be open to outside observers to gather patterns of analysis, only with a direct survey of the system and the building of targeted observations could it be possible to achieve and obtain a sufficiently representative framework of the phenomenon being researched. This work has concentrated, after a brief reconstruction of the fundamental characteristics that involve the world of property valuation and management companies, on the system of gathering criteria and of the procedures for the selection of an E.I. estimator by the SGR and the related assumptions of the operational practice. Conclusions that emerge from a theoretical analysis can then be verified with the facts that could emerge from an empirical survey. The latter, through a personally conducted survey and with the use of a questionnaire of 17 questions that had a profile based on a careful analysis of which figures, within the SGR, determines the parameters and criteria for the selection and for the appointment of the E.I. The questionnaire was addressed to an entire cross-section corresponding to all of the SGR with real estate funds resulting in the Report of the first half of 2009 of Assogestioni/IPD. The different interviews had the scope of being able to detect the contents, the typical elements and common evaluative elements as indispensable and irremissible by SGR finding, as interlocutors, operators with functions considered authoritative and reliable but, in most of the cases, reluctance was found to exist toward these surveys which are aimed at an in-depth understanding of their modus operandi and, in particular, to all those actions that underlie procedures that however are not definable as such because they do not appear officially formalised. However, it was possible to gather 100% from the units of observation of the entire cross-section obtaining the maximum statistical significance of the sample. Through various observations on collected data, it emerged that the allocation of functions on the procedures of analysis of selection criteria and initial phases of selection of candidates are oriented toward various control realities and of co-involvement of roles. Diametrically opposite are the results in the final selection phase of candidates where a centralising behaviour of the Board in the final decision prevails, with criteria and procedures oriented mainly towards E.I. juridical entities facilitating and maximising their unique characteristics. Therefore, a structural pattern forms with skills that regard only passive control, purely executive, producing the presumption that the effectively consequential selection results are the fruit of logic to impede internal phenomena from the management that can distract the relative resources to choices different from those agreed upon or expected. Even with operating logic that the provisions indicate, asymmetric information and imperfections have been revealed that characterise the market of property exploitation in Italy, but anomalies in the relative procedures for selection of the E.I. also emerge, for example, the non-formalisation of mandates, the non-officialising of the criteria and related procedures for selection, the univocity toward the limited number of E.I. juridical entities, the non-univocity regarding the formation of a short list and the number of candidates admitted. But also, the total absence of an audit by an external advisor to the SGR that could have greater competence on the subject of recruiting, and most of all super partes, can cause speculation that the purpose of all this is to avoid interference that could destabilize strategic responsibilities of the Board. There are no obligations by the Supervisory Authority that act to render criteria and procedures for selecting an E.I. official whereas, instead, the duration of the office is regulated, which suggests that the orientation is of a duration of three years and with tacit renewal until the maximum allowed; they are more of an economic and opportunistic order than of major protection with regard to investors. The control audit by the Board of Directors, in addition to being addressed toward monitoring of the dynamics of selection, also has the ability to monitor the estimates made by the E.I. during their mandate, and which the current legislation allows, communicating the reasons to the experts themselves, including any variations it deems necessary. The survey reveals that the majority of the SGR implement procedures analyze any variations with a request to the E.I. to effect further verifications; instead, the number of those that have declared the intervention by the Board of Directors to change the estimates as presented is residual. In conclusion, the single SGR is characterised by dependency on the control group, and the related behaviour is directed toward the object of profit that then actually measures the effectiveness of various initiatives and therefore, E.I. parameters and selection procedures established according to fundamental criteria decided by the management company that could be inconsistent with the logic of independence. The various lines of attention during this survey and the related analysis argue for further in-depth study and research ideas; moreover, in light of discussions and following the analyses of Consob Document No. 65 of December, 2009, we need to think of how the procedures for selection of the E.I. could evolve over two or three years, both in key legislation and directly by the involved protagonists and the interested parties to the system that manages real estate funds.

Questo lavoro è il risultato di una indagine, sia a livello teorico che empirico, sugli strumenti che sono considerati ed utilizzati dai formal grading system delle Società di Gestione del Risparmio (SGR), quali idonei a fronteggiare il processo di selezione degli Esperti Indipendenti (E.I.) e le relative relazioni connaturate al tipo di rapporto contrattuale. Il relativo contenuto deve essere interpretato in relazione al periodo in cui è stato redatto e in particolare lo studio è stato orientato verso quell’insieme di parametri, informazioni, caratteristiche, analisi quantitative e qualitative, motivazioni, assunzioni, fino ad arrivare soprattutto, alle relative decisioni che sono state assunte dalle SGR per scegliere un E.I. a cui affidare l’incarico di valutare gli asset dei fondi immobiliari in gestione per i quali, essendo beni non negoziati in mercati regolamentari, non esistono prezzi desumibili da listini ufficiali. L’indagine sulle procedure di selezione è, quindi, il volano dell’interesse che muove questo lavoro assieme alle possibili motivazioni che potrebbero portare un CdA di una SGR a discostarsi dalle valutazioni degli E.I.. Nonostante le difficoltà che le SGR hanno ad aprirsi all’osservatore esterno per permettergli di rilevare modelli di analisi, solamente un’indagine diretta sul sistema e con la costruzione di osservazioni mirate poteva far raggiungere ed ottenere un quadro sufficientemente rappresentativo del fenomeno oggetto di ricerca. Questo lavoro si è concentrato, dopo una breve ricostruzione delle caratteristiche fondamentali che coinvolge il mondo della valutazione immobiliare e delle società di gestione, sul sistema di rilevamento dei criteri e delle relative procedure per selezionare un valutatore E.I. da parte delle SGR e sulle relative assunzioni della pratica operativa. Conclusioni che nascono da una analisi teorica per poi verificarle con le evidenze che potevano emergere da un’indagine empirica. Quest’ultima, attraverso una indagine realizzata personalmente e con l’utilizzo di un questionario di 17 domande che avesse un profilo basato su una attenta analisi di quali figure, all’interno della SGR, determinano parametri e criteri per la selezione e per la nomina dell’E.I. Un questionario rivolto ad un universo campionario corrispondente a tutte le SGR con fondi immobiliari risultanti nel Rapporto del primo semestre 2009 di Assogestioni/IPD. Le varie interviste hanno avuto lo scopo di poter rilevare i contenuti, gli elementi tipici e gli elementi comuni valutati come indispensabili e irrinunciabili dalle SGR trovando, come interlocutori, operatori con funzioni ritenuti autorevoli e attendibili ma, nella maggior parte dei casi, è stata avvertita riluttanza verso quelle indagini che sono dirette ad un approfondimento conoscitivo del loro modus operandi e, in particolare, a tutte quelle azioni che sottendono procedure che però non sono definibili come tali poiché non risultano ufficialmente formalizzate. Comunque è stato possibile rilevare il 100% delle unità di osservazione dall’universo campionario ottenendo il massimo della significatività statistica del campione. Attraverso varie osservazioni sui dati rilevati emerge che l’assegnazione di funzioni sulle procedure di analisi dei criteri di scelta e le fasi iniziali di selezione dei candidati si orientano su varie realtà di controllo e di coinvolgimenti di ruoli. Diametralmente opposto il risultato nella fase della selezione finale dei candidati dove prevale un comportamento accentratore del CdA nella decisione finale con criteri e procedure orientate, prevalentemente, verso E.I. persone giuridiche agevolandone e massimizzandone le sue caratteristiche peculiari. Risalta quindi uno schema di una struttura con competenze che riguardano solo un controllo passivo, meramente esecutivo, facendo presumere che i risultati effettivamente conseguiti dalla selezione siano frutto di logiche che impediscano fenomeni interni al management che possano distrarre le relative risorse verso scelte diverse rispetto da quelle concordate o attese. Pur con logiche operative che la normativa indica, si sono evidenziate asimmetrie informative e imperfezioni che caratterizzano il mercato delle valorizzazioni immobiliari in Italia ma emergono anche anomalie nelle relative procedure di selezione degli E.I. come per esempio la non formalizzazione di incarichi, la non ufficializzazione dei criteri e delle relative procedure di selezione, la univocità verso un numero ristretto di E.I. persone giuridiche, la non univocità circa la formazione di una short list e il numero dei candidati ammessi. Ma anche l’assenza totale di una verifica da parte di un advisor esterno alla SGR che sia più competente in materia di recruiting e soprattutto super partes, può far ipotizzare che lo scopo di tutto questo sia quello di evitare ingerenze che possano destabilizzare le responsabilità strategiche del CdA. Non sono previsti obblighi da parte delle Autorità di vigilanza che portano a rendere ufficiali i criteri e le procedure di selezione degli E.I. mentre invece regolamentato è la durata dell’incarico dove si evince che l’orientamento è sulla durata dei tre anni e con tacita proroga fino al massimo consentito; le motivazioni, però, sono più di ordine economico e opportunistico che di maggior tutela nei confronti dei risparmiatori. L’attività di controllo del CdA oltre ad essere indirizzata al monitoraggio della dinamica della selezione ha anche la possibilità di monitorare le stime effettuate dagli E.I. durante il loro mandato e l’attuale normativa gli permette, comunicando le ragioni agli esperti stessi, anche l’eventuale discostamento che reputa necessario. L’indagine rivela che la maggioranza delle SGR attua procedure che analizzano eventuali discostamenti con richiesta all’E.I. di effettuare ulteriori verifiche; residuale è invece il numero di chi ha dichiarato l’intervento da parte del CdA per modificarne le stime presentate. In conclusione la singola SGR è caratterizzata dalla dipendenza dal gruppo di controllo e, il relativo comportamento, è finalizzato a fini di profitto che poi misurano realmente l’efficienza delle varie iniziative e quindi, parametri e procedure di selezione di E.I. stabiliti secondo criteri fondamentalmente decisi dalla società di gestione possono essere incoerenti alla logica dell’indipendenza. Le varie linee di attenzione nel corso di questa indagine e le relative analisi propendono per ulteriori approfondimenti e spunti di ricerca; inoltre, anche alla luce dei dibattiti e seguito delle analisi del Documento Consob nr. 65 del dicembre 2009, pensare a come potranno evolversi tra due o tre anni le procedure di selezione degli E.I. sia in chiave normativa che direttamente dai soggetti protagonisti e interessati del sistema che gestisce i fondi immobiliari.